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昆明樓市進化論:首輪改善需求爆發 城市豪宅漸成新貴

873人已瀏覽 時間 : 2015-10-23 04:08:23

導語:昆明樓市進化論:首輪改善需求爆發 城市豪宅漸成新貴

與自然界的物種進化一樣,昆明城市建設、發展、進化,也在適應著時代需求的變化。其中,地產行業則是昆明城市進化最重要的參與者和助力者。從80年代至今,三十幾年間,市場需求的大潮滾滾而來,播撒出初具規模的樓市大盤,也浮起了千帆百舸的地產開發商,素描昆明樓市的發展軌跡,無不演繹著昆明城市的進化。

隨著經濟持續增長和人們的生活水平逐步提高,昆明房地產行業已告別了在地塊上隨便豎起一棟樓就能假與購房者賺錢的時代。人們的住房需求和住房觀念發生重大轉變,對居住的環境、性能、質量、體驗提出更高的要求。

面對不斷進化的需求和大浪淘沙的行業洗牌,昆明城市建設和房地產行業參與者開始在反思中艱難轉型,隨之而來的則是產品的升級換代和城市面貌的日新月異。

特別是近年來,一線房企大舉入滇,帶來了更多高品質地產項目,不論是早早在昆明人心中樹立起的品質樓盤、主打硬件的景觀住宅,還是標榜科技的互聯網、智能社區,都在演繹著一場樓市的進化。

從不成規模的零星樓盤開發,到棟棟高樓大城崛起,城市建設者、地產行業參與者也隨著市場需求的進化不斷進化,著力從品質、環境及配套設施等方面升級產品,追求品牌化與特色化,以期滿足購房者差異化的需求。昆明樓市的發展也在經歷著由整體向局部、硬件向軟件、由簡單的房子到生活方式和居住理想的變遷。

而在本文中,我們試圖以2008年為分水嶺,將昆明樓市發展的30年粗糙的分為兩個階段。之所以把2008年作為分水嶺,是因為自2008年開始,一路高歌猛進的房地產市場正式進入高風險震蕩期。而且在此之后,萬科、龍湖、中海、金地、華潤、綠地、恒隆、嘉里建設等等很多一線品牌開發企業批量進入昆明市場,和此前進入的萬達、保利、恒大、北科建一起,正式宣告昆明樓市籌碼開始分散,昆明樓市開始了一個充分競爭的時代——“物種”大爆發時代。

更重要的是,隨著大量一線品牌房企的進入,昆明房地產市場的產品有了充分進化的可能,多樣化、人性化的產品設計,高標準、精細化的物業服務,都開始讓昆明市民享受樓市進化的成果。而且,隨著2014年開始的新一輪深度調整導致行業再度集中,這樣的進化還將進一步升級,在首置剛需基本完成一輪滿足之后,首輪規模化改善性需求的爆發,勢必在主觀上需要更新換代產品和服務的出現,未來的樓市產品,可能充斥著令我們無法形象的形態,豐富未來城居生活。

2008年前:夯實底部,高歌猛進

1980年4月,鄧小平明確指出,住房改革要走商品化的路子,從而揭開了住房制度改革的大幕。

城市居住發生轉變,也正始于那樣一個年代,其顯著特征就是小區的出現和房屋套間的出現。隨著1982年國有房地產公司中房公司的組建,全國房地產市場開始緩慢起步。在這樣的背景下,從80年代到90年代,從國有房地產企業到大量民營房企的出現,昆明房地產市場逐漸活躍起來,相繼誕生了第一批房地產小區,如虹山小區、東華小區,以及后來的新迎小區、江岸小區、白馬小區、船房小區、秋苑小區、春苑小區等等。

此時建的小區,基本是多層建筑,由于小區規模較大,規劃布局、配套建設都比當時零星建設的單位宿舍要好得多。但是以現在的眼光來看,那時小區建設主要是增量型發展,房地產開發更多帶著城市建設、滿足居住的目的而展開,住宅的規劃設計偏于粗放,使用功能不全,更多的如綠化、交通、配套設施等概念尚未形成,建筑造型比較呆板單調,每棟樓都長得差不多。

隨著1998年全面取消實物分房實現貨幣化,房地產市場正式開始了高歌猛進的歷史畫面。

那是一個激情燃燒的年代,江東地產、銀海地產、城建股份、俊發地產、官房地產、星耀地產、百大地產等,是那個時期領銜昆明樓市的主角。同樣,在那個時期,昆明涌現了很多現在都為人熟知的樓盤,諸如金星小區、金康園、金實小區、北辰小區、高天流云、公園道一號、湖畔之夢、俊園、江東花園、百大國際花園、銀海森林、佳湖花園、新亞洲體育城、世紀城……等等。而且在那個時期,萬達作為第一個入昆的全國品牌房企,開發了滇池衛城。

隨著住宅全面進入商品房時代,住房的產權私有化、商品化和社會化發展脈絡越來越清晰,昆明的房價也在市場的不斷發展和擴容中上升。

由官房集團以超前意識率先規劃開發的“金康園”小區,作為一個完整的市場化運作的項目,開啟了全省小康住宅建設的先河,均價3200元/平方米的房價也創下了當時的房價之最。項目吸引了第一批以改善住房為換房目的的置業者,全市場化運作,中央景觀區的打造,加上小康住宅建設的開發理念讓該項目一時名噪全國。而國有獨資開發商佳湖地產此時推出了六七層的多層板樓錦苑花園項目,板式、低密度、高綠化讓市場眼前一亮。

進入90年代,尤其通過99世博會,昆明不僅迎來跨越式發展,也吸引了全世界的目光。在這樣的市場背景下也醞釀出了一批優秀的地產項目,板塊之爭雛形初現。以翠湖俊園為代表的翠湖板塊,以極佳的人文優勢和外環境優勢領秀昆明樓市;以陽光花園為代表的滇池路板塊正式啟動,作為滇池路上首個開發項目,陽光花園首次提出“讓生活充滿陽光”的居住概念……同一時期,各大開發商開始以期用各自的人文魅力和品質生活理念吸引客戶,“品質地產”開始引領昆明慢生活。

1998年之后的商品房和之前的住房,無論是房間戶型設計還是多層板式、高層公寓、別墅等物業類型,乃至小區景觀設計,都已經不可同日而語。開發商們在滿足人們基本的居住需求外,已經在考慮生活的便利性,功能分區、動靜分離,乃至小區大環境從簡單綠化到景觀設計,都在不斷地演化。

房地產企業,也在1998年之后出現了量級變化,除了熟知的幾家主角外,大量不知名開發商開始誕生,搶抓樓市開發的財富。嗅覺敏銳的人,也從世紀之初,開始了商品房投資。

經歷了一個長期的底部夯實,昆明房地產市場即將迎來高歌猛進的年代。也得益于國家社會經濟的長足發展,城鎮居民收入不斷增長,居住需求日益膨脹,房地產市場從2004年開始,價格開始一路高漲。房價從2500元一路攀高,到2007年底,已經到了5000元左右。

至此,昆明房地產市場完成了從起步、漫長底部到高歌猛進的一個完美上升通道的構建。任何事物,尤其是經濟市場,都有盛衰規律。房地產市場亦是如此,更何況這樣一個市場關聯著上下數十個行業。接下來自2008年開始,房地產市場受受整個經濟環境的影響日益明顯,正式進入一個震蕩發展期。

2008年至今:震蕩攀高,醞釀變局

2008年之前的房地產市場,一直處于被呵護發展的階段,其帶動經濟發展的重要性,逐漸使它上升到支柱行業的地位。然而,任何放肆的行為都要受到遏制和調控,房地產市場的一路上升,引起了關注,調控開始出現。可是,當國內的房地產市場調控和國際經濟環境發生沖突時,房地產市場就出現了大幅震蕩和波動。

其實,早在2008年之前,穩定房價抑制投機的調控政策,就已經出現。老國八條、新國八條、國六條、稅控等等政策,再加上美國次貸危機使得熱錢撤出、房地產投資迅速減少,市場觀望情緒濃重,房價有所回調,這些效果已經在2008年之初就有了顯現。但美國金融危機拯救了奄奄一息的房地產,在政策支持、通脹恐慌、外貿出口受阻的三大因素下,房地產又迎來一次暴漲,連續數年的宏觀調控努力在即將取得成效的時候,嘎然而止。

房價在飆漲,于是從2009年下半年開始,抑制政策再度出現,至2010年4月,被稱為史上最嚴厲的國十條出臺,異地購房被限制,二套房貸標準大幅提高。昆明也從2011年3月開始限購限貸,火熱的房地產市場又一下落入冰窟。

在嚴厲的調控政策下,樓市經歷了短暫的冰封期,尤其在2011年下半年開始至2012年上半年,昆明樓市普遍做好過冬的思想準備,甚至在2012年上半年,房價一度出現降價熱潮。不過,2012年下半年,樓市很快重拾升勢,報復性反彈,至2013年實現全面超越,無論成交量還是房價都到達一個新的高度。

當翻云覆雨的政策沒能控制住樓市的時候,市場本來存在的內在規律發揮了威力。2014年開始,史無前例的市場調整開始,即便解綁所有此前加之于房地產市場的各種限制性政策,也未能挽救樓市的頹廢之勢,直至現在,仍然看不到盡頭。

昆明樓市首次出現震蕩市,一路攀高后跌入低谷,這是在醞釀一場大的變局。

樓市進化,又到了一個關鍵時期。在這個時期,我們看到全國乃至境外品牌房企洶涌而入昆明,萬科、龍湖、中海、金地、華潤、綠地、恒隆、嘉里建設等等。品牌房企的進駐,給昆明樓市帶來了萬千的變化,為昆明的人居環境帶來了極大的提升,一些新的人居理念也開始在昆明傳播和應用,昆明的人居品質也從有房可居過度到對品質住宅的需求。同時也對本土一些實力不濟的開發企業產生沖擊,促使昆明本土開發商在大級別競爭中除了建房子,還要反思提升和轉型。

同時,始于2008年的昆明城中村改造,也使整個行業爆發,就好比地球史上的物種爆發一般,大量房地產企業雨后春筍,紛紛現身江湖,一派蓬勃景象。同時,昆明樓市“多層時代”正悄然遠去,高層的涌現,改變的不僅僅是這個城市的格局和形象,更重要的是讓人們接受了一種新的居住習慣和居住模式,昆明人居住開始了“云上”時代。

然而,房地產市場本輪深度調整,最終摧毀行業脆弱生態,行業的重新集中已然發生,優勝劣汰讓一度爆發的房企重新歸于秩序之中,這就是行業之變。

變局,還預示著產品之變。在首置剛需基本完成一輪滿足之后,首輪改善性需求的爆發將會出現,圍繞改善型需求,商品房設計思路、物業類型、新材料運用、新科技使用,等等,都將呈現出來,以滿足更高的居住與生活的品質需求。

當然,未來房地產變局的另一個最大的方向,就是服務之變。從開發商到服務商,近年來一些大牌房企已經在轉型,除了提供符合更高要求的硬件設計,延伸房地產行業向后期服務發展,已成共識,并被認為是新的價值洼地。針對不同人群,展開多元化、圈層化、鄰里化、精細化、社區化服務,真正提升品質居住與生活,是未來可預見的樓市進化結果。

未來:改善性住房需求的釋放 城市豪宅漸成為新貴

關于昆明樓市的進化,討論一直沒有停止。地產行業是最重要的參與者和助力者,讓購房者見證了從“居者憂其屋”到“居者有其屋”再到“居者優其屋”的巨大時代變遷。隨之,居住者、地產行業所扮演的社會角色也悄然發生著變化,曾經“有需求就有市場”,而如今,居住者越來越挑剔,房產行業逐步邁向“如何滿足需求創造需求,才能贏得市場”的時代。

在首置剛需基本完成一輪滿足之后,首輪規模化改善性需求的爆發,勢必在主觀上需要更新換代產品和服務的出現。作為城市領軍者的精英人士,也是最先關注人居品質的人群,隨著需求的提升,他們也開始挑剔昆明的居住和生活,品質住房的需求對于他們來說,顯得更為迫切。

住房之于領軍者,不止于居住場所,住房的產品設計、產品品質、居住舒適感、管理服務甚至居住圈層等等因素都成為他們考慮的重點。不僅要有住房,更要有有品質的生活。

在“一棵老松”的帖文中對昆明的城市建設透出失望之情,尤其是作為現代化都市標配的高端居所。高品質居所不止于別墅,城市純粹的大平層公寓的空缺就是一個有機會的市場。高品質的生活不止于高端居所,附著于高端居所之上的軟件提供,更為城市新領軍者所偏好。尚義公館、青瓷、世博首岸、昆明廣場樓王,都有大平層產品,但絕不止于產品本身。昆明裝修上昆明樂裝網

居所在進化,生活方式因為居所也在進化。房地產30年,城市在更新,人口在更新,觀念在更新,生活在更新,現在及將來,還在更新。

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